Najbitniji parametar kod određivanja cijene stana je
lokacija, odnosno kvart u kojemu se nalazi. Kvartovi bliže centru su u pravilu skuplji, kao i oni na sjeveru u podsljemenskoj zoni. Od kvartova za nas obične smrtnike, dobru cijenu drži zapadni dio grada. Unutar kvarta bitna je konkretna lokacija – pogled na Vukovarsku bi odmah spustio cijenu zbog buke.
Sljedeći bitni parametar je
starost zgrade (što starije, to jeftinije – iznimke moguće u području strogog centra), kao i kat na kojemu se stan nalazi. Ljudi u principu nemaju preveliku želju živjeti na 15. katu nebodera jer nije pretjerano ugodno, a ako nestane struje ili se liftovi pokvare broj stepenica koje treba prijeći je ogroman. Stanovi do 4. kata (osim niskog prizemlja) su u principu najpoželjniji.
Orijentacija stana na sjever može dodatno spustiti cijenu zbog malo dnevnog svjetla odnosno gotovo potpunog izostanka sunca, balkona koji nakišnjavaju i gotovo uvijek prisiljavaju na ograđivanje te hladnoće u zimskim danima. Stanovi u tzv. limenkama, odnosno zgradama koje imaju limene ploče umjesto dijelova fasade su također ne pretjerano poželjni zbog hladnih zima i vrelih ljeta. Potkrovlje je rizično zbog eventualnih prokišnjavanja te zafrkancije oko saniranja toga (iako se financira iz novca cijele zgrade), kao i radi enormnih vrućina kada zaprži sunce koje prisiljavaju na jake klima uređaje. Ipak, luksuzni penthouse stanovi čine iznimku.
Raspored u stanu je izrazito bitan – traže se ne pretjerano velike spavaće sobe, velike kuhinje i kupaonice, balkon je poželjan, kao i lijep pogled s prozora. Utjecaj uređenosti stana je gotovo zanemariv, odnosno za stari stan spreman za preuređenje u odnosu na isti takav u kojemu su uređeni kupaonica, parketi, promjenjena stolarija i slično, cijena bi se razlikovala 50-100€/m2. U konačnici, prodavatelju je u većini slučajeva neisplativo uređivati stan isključivo radi prodaje.
Ipak, svi spomenuti parametri nisu potpuno nepoželjni, već utječu na snižavanje ili povećanje cijene, dok je posjedovanje
vlasničkog lista uz čistu vlasničku strukturu (tzv. 1/1 – jedan na jedan) gotovo uvjet za uspješnu prodaju stana.
Cijena stana izražava se u
€/m2, a ukupna se računa obzirom na netto površinu stana, dakle balkoni, terase, spremišta i garaže se uračunavaju s određenim koeficijentima. Relevantna kvadratura je ona upisana u vlasnički list po zadnjoj izmjeri.
Ipak, odmah u startu treba odrediti neki minimum koji se traži te dodati oko 100€ po kvadratu jer svi kupci očekuju da im smanjite cijenu barem za toliko. Moja je pogreška bila što sam ostavila samo 50€/m2 za spuštanje, što psihološki gledano nije pretjerano dobro. Ljudi vole misliti da prolaze jeftinije.
Ljudi vole precjenjivati vlastite nekretnine, kupci podcjenjivati. Prodavatelju je uvijek cijena mala, kupcu velika. Ako vam se žuri s prodajom snižavanje cijene je najbolja požurnica, ako imate dovoljno vremena možete očekivati veću cijenu – svaka roba ima svoga kupca.